Abbiamo rivolto alcune domande a Gilles Antier, direttore del settore rapporti internazionali del IAU Ile de France, ex Presidente de l’Iaurif (Institut d’Amenagement Urbain de la Region de l’Ile de France), responsabile di diversi studi sulla progettazione urbana di Shanghai per conto della Municipalità di Shanghai nel corso degli anni ‘80 e ‘90.
Quanto la realtà ha seguito il Master Plan del 1995?
È la domanda che ci siamo posti nel 2000, dopo cinque anni dall’adozione del piano da parte della città di Shanghai. In quell’anno sono stato chiamato per un analisi dello stato di avanzamento della situazione urbana, una valutazione del piano che avevo contribuito a tracciare. Vi erano nuovi progetti in cantiere: il progetto dell’Expo 2010, il treno magnetico tedesco, per esempio. Le conclusioni furono positive.
Ciò che ci eravamo ripromessi nella redazione del piano era di mantenere un alto livello di flessibilità, dato il fervente sviluppo della città. Avevamo dato una direttiva di insieme molto semplice: decongestionare il centro città, spostare le industrie su Pudong e crearvi delle zone residenziali, creare aree verdi per dare respiro alla città, moltiplicare i collegamenti tra le due rive cercando di renderle omogenee.
La decisione di spostare l’Expo da Pudong in un sito che si divide tra le due rive vuole simboleggiare proprio la lieçon tra est e ovest è paradigmatico non solo della capacità del piano ad adattarsi ai cambiamenti, ma anche a quanto la filosofia d’insieme fosse stata assimilata dagli istituti urbani di Shanghai. Inoltre ci sono stati grossi cambiamenti che il Master Plan ha saputo accogliere grazie alla sua elasticità.
Quale è stato il ruolo dei developers nello sviluppo della città?
A Puxi, è capitato molto spesso che il potere pubblico seguisse il volere dei developers. I developers seguono la logica della rendita a breve termine, costruiscono palazzi standard, torri di uffici nel centro città. Questo porta a un’“iper-massificazione dell’ipercentro”, che, a mio avviso, diventerà un grosso problema a Shanghai tra dieci-quindici anni. C’è una logica ambigua, un doppio binario, nella definizione e nell’applicazione delle regole di edificazione a Shanghai, come in tutte le città della Cina. Per l’edificazione degli edifici residenziali per esempio il tetto massimo è fissato a trenta metri, in teoria. Ma quando un investitore costruisce su un lotto prepara due progetti: il primo, quello officiale, arriva fino a trenta metri l’altro, quello effettivo, è di 50. I regolamenti sono molto flessibili. E la corruzione fa il resto. Se si sbaglia investimento, poi, non è un problema.
In Europa pensare che un edificio resti con una buona percentuale di uffici vuoti sarebbe un errore imperdonabile. Esiste una grande differenza tra la Cina e l’Occidente, o per meglio dire, tra l’Asia e l’Occidente: in Asia una torre di uffici è esattamente come un pacchetto d’azioni. La proprietà del suolo e dell’edifico è separata. In questo modo gli edifici ‘circolano’ in modo incredibile, cambiano proprietario a una velocità impressionante. Si crea un mercato tra investitori a diversi livelli, se perdi una torre, o se il 60% degli uffici di quella torre restano vuoti, non succede nulla. Si va al golf, in Cina si va sempre al golf, si discute con altri investitori: “ho dei problemi con la torre ‘tal de tali’”. E allora, voilà, si contratta e tutto si sistema.
In che misura questo fenomeno interferisce sulla realizzazione del master Plan?
Ha una grande influenza nella progettazione dei quartieri. La regolamentazione della costruzione all’interno dei lotti e il controllo delle altezze per la Municipalità è un grande problema. Ma poi mi domando se non è quello che vogliono! Si può pensare che vogliono una città che è un misto tra Manhattan e Singapore.
Ma l’idea generale del piano funziona, perché lo sviluppo di Shanghai ha seguito un’idea urbana, al contrario di Pechino. Nella stessa epoca le discussioni sul piano che ho avuto a Shanghai non sono state possibili a Pechino. Tuttavia, il rischio é quello di avere un piano urbano abbastanza buono e una realizzazione architettonica, o piuttosto, una costruzione edilizia sproporzionata.
Stanno costruendo l’iper-densità. È un rischio enorme.