Quali sono i principali fondamenti della politica urbana di Monaco?
Senza dubbio il più importante è l’aver perseguito ininterrottamente nel corso degli anni una linea progettuale di lungo periodo, attuata a prescindere dalle diverse crisi finanziarie. Le strategie di progetto perseguite dalla municipalità di Monaco sono state messo in atto con procedure strutturate e codificate, fissate dalla giunta municipale. L’attività comunale diventa così trasparente, permettendo ad esempio agli investitori di verificare ex ante la fattibilità dei propri progetti in modo attendibile. È questo uno dei fondamenti della gestione del suolo socialmente sostenibile (modello “SoBoN”), praticata da quasi 20 anni in modo efficace e con minime modifiche, in sintonia con il settore immobiliare.
Come si realizza la sintonia fra scelte pubbliche e interessi privati? Quali sono i punti di forza e di debolezza nelle relazioni dell’amministrazione con i developers?
La gestione attuata dal comune di Monaco garantisce trasparenza, affidabilità e parità di trattamento nella cooperazione con il settore immobiliare, nella cornice di una costante ricerca di un dialogo aperto fra i diversi attori. Uno delle poche debolezze di questo approccio è l’evidente scarsa flessibilità nel caso singolo, laddove la grande quantità di situazioni è sempre sottoposta ad una procedura amministrativa uniforme. La severa regolamentazione e le necessarie verifiche contrattuali determinano così un’elevata complessità nell’attuazione della gestione urbana di ciascuna trasformazione.
Qual è oggi l’importanza del recupero della rendita nella formazione di dotazioni collettive, come attrezzature, servizi e social housing?
La riduzione del valore del suolo, insieme alle misure di sovvenzione finanziaria, rappresentano le premesse più importanti per la costruzione di abitazioni popolari. Ogni anno il comune di Monaco mette a disposizione terreni per la costruzione di tali abitazioni, rinunciando nella vendita fino all’80% del valore di mercato. Tale mancato introito ammonta a circa 30 milioni di euro l’anno. Il comune, inoltre, sovvenziona la costruzione di case popolari con altri 30 milioni di euro l’anno. Al social housing è dedicata una quota variabile dal 30% al 50% della superficie edificabile dei nuovi quartieri residenziali, nei quali è sempre applicato il modello SoBoN. La coesistenza di alloggi sovvenzionati, a prezzo calmierato e di quelli destinati al libero mercato, in ciascuna operazione di trasformazione urbana, determina complessivamente un calo del valore del suolo.
Il mercato immobiliare è stato influenzato dagli strumenti di cattura della rendita immobiliare, come il modello SoBoN? È possibile ritenere che il modello SoBoN abbia ridotto la volatilità del mercato mitigando gli effetti delle crisi immobiliari?
La cosiddetta gestione del suolo socialmente sostenibile (SoBoN) è uno strumento essenziale per coinvolgere il privato nel finanziamento dei costi pubblici delle trasformazioni urbanistiche, sgravando così il bilancio comunale di un’ingente capitolo di spesa. Dal 1994 SoBoN ha permesso di costruire circa 35.000 nuovi alloggi (dei quali 9.000 circa a prezzi calmierati, ndr). Da allora sono inoltre sorte altre 75.000 abitazioni attraverso interventi di recupero in aree già costruite, ai sensi della Legge Urbanistica tedesca (§ 34 Baugesetzbuch BauGB). Il modello SoBoN, grazie alla quota del 30% di edilizia abitativa a prezzi calmierati, è un’opportunità essenziale per garantire l’eterogeneità nella composizione sociale degli insediamenti. Inoltre ha determinato impatti minimi sulla volatilità dei prezzi degli immobili, riducendo in maniera significativa il valore dei suoli. Al contempo, tuttavia, occorre tenere in considerazione che la maggior parte delle transazioni immobiliari vengono effettuate sul mercato degli immobili già esistenti, per cui è difficile valutare l’influenza complessiva delle politiche di value capture sul complesso delle transazioni immobiliari.
La qualità degli spazi delle trasformazioni urbane è uno degli obiettivi più importanti e complessi da conseguire nella gestione dei progetti. Quali sono i processi amministrativi adottati a Monaco per garantire il controllo degli assetti spaziali? Come si coniugano i diversi scenari immaginati per le nuove parti di città dai developers, dall’amministrazione e dai cittadini?
Da molti anni la città di Monaco si affida alle procedure di concorso pubblico allo scopo di stabilire, sin dalle fasi preliminari di progettazione, una piattaforma di obiettivi comuni fra amministratori e developers. I concorsi di progettazione (a cui sono sottoposte anche le trasformazioni private, ndr) sono organizzati secondo procedimenti conformi alle delibere varate dalla giunta comunale. La qualità dei risultati progettuali è considerata un obiettivo essenziale dei procedimenti di concorso. Per tradurre gli obiettivi e gli indirizzi in realizzazioni di qualità le commissioni giudicatrici sono composte da esperti nominati sia dall’amministrazione che dal settore privato. La qualità dei processi amministrativi è garantita anche dal più ampio coinvolgimento dei cittadini nelle scelte di progetto.
Come sono controllati gli aspetti formali del progetto nei diversi livelli di pianificazione e realizzazione (piano comunale, masterplan, piano attuativo, progetto edilizio)?
A seconda del diverso livello di progettazione, i risultati dei concorsi gettano le basi dei piani di sviluppo conseguenti: ad esempio nei piani attuativi sono contenute delle linee guida per le successive fasi di realizzazione del progetto edilizio. Questo approccio integrato fra le diverse scale di progettazione garantisce alti standard qualitativi, relativi sia alle soluzioni architettoniche che alla predisposizione di spazi pubblici e alle infrastrutture sociali.
La crisi del settore immobiliare ha giocato un ruolo significativo nel cambiamento delle politiche urbane. Molte città europee hanno ridotto la scala di intervento sul contesto urbano, focalizzando il proprio interesse sulla manutenzione degli spazi pubblici e sugli interventi di recupero. La crisi ha influenzato le politiche urbane di Monaco?
Contrariamente a molte città dell’Europa del sud, lo sviluppo economico di Monaco ha risentito in maniera contenuta della crisi finanziaria e dell’euro. Poiché i prezzi degli immobili tra il 1994 e il 2009 sono rimasti pressoché costanti, e solo da quest’ultima data hanno avuto un’impennata, riteniamo che non si possa parlare in questo caso di crisi o di bolla immobiliare. Tuttavia abitare a Monaco sta diventando sempre più caro e, con il perdurare della congiuntura economica e la conseguente fuga verso forme di investimento più sicure (come ad esempio le rendite di posizione immobiliari) non è prevedibile un cambio di tendenza. Un’altra causa dell’aumento dei prezzi immobiliari consiste nell’aumento della domanda conseguente alla forte crescita demografica: il comune ha agito di conseguenza intensificando il suo impegno nel campo della politica di edilizia abitativa.
La crisi immobiliare ha esercitato una qualche influenza sulle trasformazioni urbane pianificate recentemente, come quella di Freiham?
Come accennato in precedenza a Monaco si manifesta una controtendenza, ovvero quella di una crescita sia della domanda che dei prezzi. Il continuo aumento della domanda ha influenzato l’attuale strategia dello sviluppo urbano attribuendo una priorità ancor più elevata alla formazione di edilizia residenziale e allo stanziamento di risorse finalizzate alla realizzazione di abitazioni a un prezzo accessibile.
I piani a lungo termine di nuovi agglomerati urbani, come quelli delle cosiddette città-giardino (collocate prevalentemente in zone di periferia), sono caratterizzati da un’attenzione ancora maggiore alla progettazione coordinata e compatibile di insediamenti, infrastrutture e spazi liberi destinati alla fruizione collettiva. Un esempio è la bozza del progetto urbanistico definito per la prima fase di concorso del nuovo insediamento di Freiham, nel quale è presente uno stretto connubio tra i pregi dello spazio libero esistente, associati alla progettazione dei settori dedicati all’istruzione e alla viabilità, alla tipologia degli isolati e dei quartieri di piccole dimensioni e caratterizzati dalla fitta edilizia abitativa.
Dopo la riconversione dei suoli ferroviari situati fra la stazione centrale e Laim-Pasing e dopo il successo delle operazioni di recupero di Messestadt Riem e Teresienhöhe, quali sono le principali operazioni di trasformazione urbana pianificate per i prossimi anni?
A lungo termine sarà possibile acquisire ulteriori superfici per nuovi alloggi attraverso tre strategie: in primis mediante un moderato aumento della densità nei quartieri cittadini già esistenti, in secondo luogo mediante la ristrutturazione urbana di superfici non più utilizzate (per esempio di aree un tempo adibite a industrie o caserme), infine mediante l’integrazione di centri abitati periferici. La prima strategia di aumento della densità viene demandata in larga misura ai proprietari privati conformemente alla regolamentazione edilizia delle aree già costruite. Per quanto riguarda la seconda strategia, il comune è già impegnato da anni nella ristrutturazione di superfici un tempo adibite a stazioni o caserme. Progetti esemplari di questa strategia di rigenerazione sono attualmente il quartiere creativo da realizzare nella zona di una ex caserma e di un ex centro industriale nella via Dachauer Strasse, il recupero dell’ex edificio militare Bayernkaserne, la riconversione dell’area del birrificio Paulaner a Haidhausen, e la trasformazione del deposito tranviario in via Zschokkestrasse. Per la realizzazione della terza strategia, vale a dire lo sviluppo delle zone periferiche, sono a disposizione solo poche superfici idonee: il comune di Monaco sta preparando degli interventi di sviluppo nel nord-est mentre nella zona occidentale lavora alla realizzazione del centro abitato di Freiham.
Una quarta strategia, che potrà essere realizzata in collaborazione con i comuni situati nell’area metropolitana di Monaco, consiste nello sviluppo di aree residenziali integrate. In questo caso le misure di carattere pubblico (mobilità, servizi pubblici, assistenza sociale) hanno costi elevati e richiedono una progettazione impegnativa, per la quale è necessario procedere congiuntamente. Perciò il comune di Monaco ha attivato forme di collaborazione istituzionale nell’ambito della regione metropolitana, aprendo un dialogo al di là delle barriere politiche e amministrative.
Le politiche urbane dell’ultimo quindicennio sono state coordinate dal piano strategico Perspektive München, sottoposto ad una prima revisione generale nel 2005. Cosa possiamo attenderci dalla nuova revisione del piano strategico?
L’iniziativa strategica Perspektive München è stata sviluppata considerevolmente negli ultimi anni. Il piano ha previsto l’implementazione di quattro linee tematiche, che mantengono la loro funzione di obiettivo quadro per i principali temi dello sviluppo urbano. Le linee tematiche sono fissate in modo vincolante per l’amministrazione comunale nel sistema degli obiettivi urbanistici e nella programmazione finanziaria. Le linee tematiche strategiche integrano e riuniscono gli obiettivi della politica di sviluppo urbanistico, mettendo in evidenza la gestione lungimirante e cooperativa, la salvaguardia di spazi cittadini di qualità e caratteristici, l’equilibrio tra prosperità economica, il fascino di una città aperta e attrattiva nonché la presenza di cittadini solidali e impegnati.
Con la revisione del piano strategico, approvato nel 2013 dalla giunta comunale dopo una fase dedicata alla partecipazione pubblica, è stato gettato un ponte tra le linee tematiche, necessariamente astratte, le progettazioni e i provvedimenti locali. A tale scopo gli aspetti strategici complessivi e quelli più strettamente tecnico/attuativi sono stati integrati dalle opportune considerazioni spaziali.